初来乍到美国的小伙伴们找房源、找室友、交定金、签合约、拖着大包小包终于搬进了心仪的公寓，心想着美好的美帝生活就要开始了，殊不知之后遇到的大大小小的租房问题可能会费时费心又费钱。
小纽常常接到各式各样的租房纠纷的咨询，涉及到的问题大大小小。小纽根据这些咨询整理了几类留学生租房常常会遇到的纠纷种类，以纽约市的法律法规为例，给大家解析一下需要注意的事项。
在开始解析之前，小纽要强调一下：
签约之前一定要看清楚租房合约！
A同学结束了在纽约的学业，计划搬到加州开始新的工作，就把剩余半年的租期在论坛上转租给了今年刚入学的新生B同学。结果B同学没有按照要求按时缴纳最后两个月的房租，也没有通知A同学就收拾铺盖搬走了。公寓管理人员终于联系到了远在加州的A同学，要求其补交两个月的租金并且还要支付一定的罚金。
虽然A同学出示了当时与B同学之间的转租协议，但公寓管理公司认定这份所谓的转租协议无效，租金和罚金应该由B同学承担。因为当初A、B之间订立的转租协议没有获得公寓的同意，所有的责任都还是需要由签署合约的租客A同学承担。最后A同学只能灰头土脸把B同学的欠款补齐，哭诉人和人之间的信任都哪儿去了！
很多小伙伴可能在租期结束前需要提前搬走，这个时候大部分小伙伴就会考虑把剩下的租期转租给其他人。但是小纽要提醒大家，大部分正规租房合约上面对于Sublease都会有具体的规定，房东或者房屋管理公司很可能在合约中明确规定在租期中是不允许转租给其他租客的。所以在这个情况下，即使你和转租的租客之间签署了转租的合约，之后新房客和房东出现的纠纷，也可能栽在你头上。
在允许转租的情况下，按照纽约市的法律规定，在转租30天之前，要以Certified mail的形式向房东或者公寓申请转租许可，同时需要告知转租的原由，时间和新租客的信息。房东或者公寓可以在10天要求你提供更多材料，30天内需要回复是否同意转租。法律规定，房东或者公寓不能够无缘由地拒绝转租要求，但是如果是因为新租客的信用记录、租房记录较差，或者之前涉及到刑事类案件等原因，那么是可以合理拒绝转租的请求。
小E在因为OPT即将结束，H-1B没有中签计划回国发展。但是租约还有好几个月，合约也不允许转租。小E虽然和房东提前沟通了，但房东却说如果在lease中间终止合约的话，到lease结束之前的所有房租都还是需要小E支付。几千美金对于小E来说也不是小数目，怎么能够尽量把花费降低到最小让小E很头疼。
一般来说，签署租房合约之后，租客就需要在租约期间履行自己的义务，不能够随意解约。但突发状况导致必须要提前终止合约的情况不在少数，如何应对也是每个房客需要了解清楚的。
一般情况下，如果需要提前终止租约，需要和房东或者公寓管理部门协商。房东可以在租客中途终止合约之后找到新的租客承接剩余的租约。但是期间产生的费用和空余租约的损失都需要原租客承担。
但要是你指望终止合约之后，房东或者公寓能够很快找到新租客，降低损失，那就只能呵呵了！所以小纽建议可以提前找到合适的、信用记录良好的租客，介绍给房东或者公寓来承接剩下的租约。同时也建议写一份真挚的解约信通知给房东，解释自己必须要提前解约的情况，大多数房东或者公寓还是愿意理解和配合租客处理这种情况的。
当然！也有某些情况下，终止租约是不需要获得房东或者公寓同意的，如果以下情况出现了，那么你是有权利单方面终止合约的：
小C在来美国留学之前，在校友群上面找了一个也是同年入学的新生小D。因为是老乡，就计划一起租住公寓，欢乐地玩耍。但是！万万没想到！小D是一个热爱夜生活的玩咖，时常带新朋友在家趴体到深夜。小C因为不堪困扰决定和小D开撕，小D也气不过，就拉黑小C所有联系方式，没打任何招呼就搬走了！
结果小D还有部分房租没有缴纳，所以公寓联系小C要求支付整个公寓的房租。小C欲哭无泪：明明是你搬走，为什么我还要付你的房租，不是我们两个一起签的租约吗？！
然而，一般情况下，即使是双方或者多方签署了同一份租约，只要有一方没有按照租约支付房租，或者违反了租约的规定，这个责任是会转到其他的租客身上的。
是的！听起来可能很不公平，但是一般除非合约有明确规定以外，房东或者公寓是不会为室友纠纷而买单的。同时，作为租客本身，也是没有权利要求室友搬离的。但是在纽约，如果你的室友和你有租约关系，而不是和房东有租约关系，并且支付房租给你的话，你是有权利向法庭申请强制要求室友搬离的。
那么如何能够避免类似替室友买单情况的出现呢？在搬进公寓之前，你可以和室友协商签署一份室友协议，协议好关于每个人承担多少房租、水电网费，可以使用那些区域。甚至可以写清楚怎么安排打扫卫生。如果之后遇到任何纠纷，可以寻求法律途径维护自己的权益。虽然法官不会强制要求你的室友打扫卫生，但是还是可以强制要求对方支付应付的房租的。
F同学在租约到期前和公寓的经理打电话说自己将不续租，欢欢喜喜收拾完家当准备搬家前，却收到公寓发送的信件，说租约自动续约为月租，并且一个月租金比之前的租金涨了不少！
一脸懵逼的F同学又和公寓打电话，发现之前联系的经理已经离职，而新的工作人员说他没有书面告知会搬离，也没有说明会继续租住，所以就自动续约成月租，之后可以书面通知要搬走，但是下一个月的房租是必须要付的。F同学吓得一个大惊从早到晚失色，你要是往后续就算了！乱涨房租是什么鬼！
小纽在这里又要划重点敲黑板了！
签约前请看清楚租约！
正规租约都会写明，在租约前多少天之外，一定需要给房东或者公寓书面通知是否不再续租，一般可能是30天、60天或者90天。合约中也会说明，如果房东或者公寓在这个日期内没有收到书面通知，可能会认定是自动续租，续租的时长也会明确说明。如果是没有及时通知，那么就可能面临要继续缴纳房租的风险。
在纽约，对于公寓租金每年涨价的幅度是有限制的，但是在有些州，比如加州，对于公寓租金的涨幅是没有最高限制的，只是要求根据涨幅需要提前多长时间告知租客。
退还押金可能是大家最常遇到的问题了。G同学在租约期间没有遇到以上任何问题，但是搬离之后一个月左右，收到了之前房东的邮件，说因为公寓的地毯有污渍，房间墙上有打洞，厨房油烟太脏，家里还有垃圾，房间门把手坏了... blah blah一堆理由，扣除了她所有的押金，并且还给她发了一张账单，要求额外支付一千多美元的修理以及清扫费用。
想着押金能拿回来买买买的G同学很恼火，说你不退押金就算了，还额外收取那么多钱。当初搬进来的时候，地毯就没有很干净，门把手本来也不好用，根本不是自己的问题，也不想额外支付多出来的费用。
关于租房押金的问题，很多租客都觉得受到了不公正的待遇。比如说明明只是Normal wear and tear（正常使用造成的损耗），可是房东却要求支付维修费用。或者明明是已经清扫过，但是却额外收取大笔的清理费。在这种情况下，如果租客没有明确的证据，比如说照片和合约来维护自己的权利，其实是很吃亏的。
所以在每次搬到一个新的公寓以后，第一件事就是检查房屋内部设施是否完好，如果有任何无法处理的污渍，或者设施的损坏，一定要及时通知房东或者公寓的维修部门，并且填写相应的检查表格，保存一些照片作为证明。
当然，根据小纽“一定要看清租约”的原则，在签租约之前，也可以确认一下合约上面对于在墙上打洞，或者正常居住导致的磨损，是否会扣除押金或者收取费用。必要的情况下，也可以和房东或者公寓管理人员协商进行修改。
大部分房东和公寓管理人员都是通情达理好相处的，和他们良好的沟通，对于之后租约期间和解约之后的问题都会有帮助，所以小纽建议和对方进行沟通协商，避免不必要的争端。 但是如果是房东或者公寓的错误，也千万别为了省事做包子，一定要拿起法律的武器保护自己！无论是找到专业律师处理，还是到小额法庭起诉，不要轻易放弃自己被保护的权利！如果你在美国租房发生任何纠纷或问题，欢迎拨打小纽的免费热线800-685-6947随时提问咨询！
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2017-10-18 ｜ 如何应对美国租房常见纠纷？做好这些准备真能给自己省出一个亿